Co to jest współwłasność?

Współwłasność polega na tym, że prawo własności tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom (art. 195 Kodeksu cywilnego).

Polskie prawo wyróżnia dwa rodzaje współwłasności, czyli:

1. łączną,
2. w częściach ułamkowych.

Pierwsza z nich to np. współwłasność majątku wspólnego małżonków (w trakcie małżeństwa) lub wspólników spółki cywilnej (w trakcie trwania spółki). Tego typu współwłasność regulują osobne zasady i przepisy (np. nie ma w nich określonych udziałów – majątek wspólny małżonków nie jest ich własnością po połowie. Jest ich wspólny).

Żeby znieść współwłasność tego typu, należy najpierw zakończyć małżeństwo (lub zawrzeć umowę o ustanowieniu rozdzielności majątkowej małżeńskiej) lub rozwiązać spółkę cywilną.

Drugi rodzaj współwłasności tj. współwłasność w częściach ułamkowych to typowy rodzaj współwłasności, w której każdy współwłaściciel ma przysługujący mu udział (np. 1/2, 1/3 itp.).

Moc uprawnień tego współwłaściciela wobec pozostałych osób, którym przysługuje prawo własności rzeczy, zależy od wielkości ich udziału. Im masz większy udział, tym więcej możesz.

Tego typu współwłasność jest najczęściej wynikiem dziedziczenia (głównie, gdy w skład spadku wchodzi nieruchomość) czy zakupu danej rzeczy wspólnie (np. w przypadku zakupu mieszkania „po połowie” przez parę, która nie jest małżeństwem).

Musisz wiedzieć, że dokładnie te same zasady obowiązują wobec byłych współmałżonków (a więc po rozwodzie lub zniesieniu wspólności majątkowej) i byłych wspólników spółki cywilnej.

Przeczytaj także: Co to jest współwłasność

Czy istnieje możliwość zniesienia współwłasności?

Każdy ze współwłaścicieli ma prawo żądać zniesienia współwłasności. Co więcej, to żądanie nie jest to ograniczone żadnymi ramami czasowymi, a więc może to nastąpić w każdej chwili — roszczenie o zniesienie współwłasności nie ulega przedawnieniu.

Musisz jednak wiedzieć, że współwłaściciele mogą się umówić, że przez określony czas nie będą podejmować czynności zmierzających do zniesienia współwłasności. Nie można jednak takiej umowy zawrzeć na dłużej, niż 5 lat.Natomiast w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu, dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalszy taki okres. Zgodnie z odpowiednimi przepisami Kodeksu cywilnego dalsze przedłużanie takiej umowy jest zabronione.

W wyniku zniesienia współwłasności następuje ustanie stosunku prawnego, jaki łączył do tego czasu współwłaścicieli — przestaje on bowiem istnieć.

Jakie są sposoby zniesienia współwłasności?

Polskie prawo zna dwa sposoby, w jakie może nastąpić zniesienie współwłasności, a mianowicie:

• w drodze umowy,

• w drodze postępowania sądowego.

W każdym z tych przypadków, zniesienie współwłasności może nastąpić przez podział rzeczy wspólnej (podział w naturze), przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli oraz licytacyjną sprzedaż rzeczy wspólnej (podział cywilny). Dopuszczalne jest także kumulowanie wszystkich tych sposobów zniesienia współwłasności.

Jak przebiega umowne zniesienie współwłasności?

Umowa w przedmiocie zniesienia współwłasności może zostać zawarta tylko i wyłącznie w przypadku, gdy dotychczasowi współwłaściciele są w pełni zgodni co do sposobu, w jaki ma to nastąpić. Dlatego w przypadku tego sposobu podziału rzeczy wspólnej, osoba, której na tym zależy, musi nakłaniać współwłaścicieli do zawarcia zgodnej umowy.

Sama umowa może zostać zawarta w dowolnej formie, nawet ustnie. Wystarczy, że dotychczasowi współwłaściciele wyrażą zgodną wolę co do faktu zniesienia współwłasności oraz co do sposobu, w jaki ma to nastąpić.

W niektórych przypadkach warto jest przygotować umowę pisemną np. w przypadku współwłaścicieli samochodu. To ważne, bo później umowę zniesienia współwłasności samochodu (podobnie jak dowód rejestracyjny i kartę pojazdu) będziesz musiał przedstawić w wydziale komunikacji, żeby przerejestrować samochód.

Pamiętaj też zniesienie współwłasności nieruchomości, może nastąpić tylko na podstawie aktu notarialnego. W takim wypadku nie unikniesz wizyty u notariusza.

Jak przebiega sądowe zniesienie współwłasności?

Jeżeli dotychczasowi współwłaściciele nie są w stanie dojść do porozumienia w przedmiocie sposobu jej zniesienia, można to zrobić w drodze orzeczenia sądowego. Sąd dokonuje zniesienia współwłasności w postępowaniu sądowym w trybie nieprocesowym,

Wniosek o zniesienie współwłasności

Postępowanie o zniesienie współwłasności inicjowane jest poprzez złożenie odpowiedniego wniosku, co uczynić może każdy ze współwłaścicieli.

We wniosku o zniesienie współwłasności musisz wymienić wszystkich współwłaścicieli stosownie do ich udziałów (uczestników postępowania). Co istotne obowiązek ten dotyczy także wskazania użytkowników czy dzierżycieli rzeczy będącej przedmiotem współwłasności. Gdy chodzi o zniesienie współwłasności nieruchomości będzie to także wierzyciel hipoteczny.

W przypadku podziału nieruchomości, niezbędne jest podanie takich informacji jak: jej położenie, przeznaczenie, numer i powierzchnia działki, wskazanie części składowych i praw z nią związanych. Jeżeli ma ona urządzoną księgę wieczystą, do wniosku należy dołączyć jej aktualny wypis. Pamiętaj, że wydruki treści wyświetlonych w trybie przeglądania księgi wieczystej za pośrednictwem systemu teleinformatycznego nie mają mocy dokumentów wydanych przez sąd, a tym samym nie posiadają odpowiedniej mocy dowodowej (art. 36 (4) ust. 7 ustawy o księgach wieczystych i hipotece).

Istotny jest także fakt, iż – inaczej niż w innych sprawach cywilnych – wnioskodawca nie ma obowiązku określenia sposobu zakończenia postępowania sądowego, może jednak przedstawić w tym zakresie swoją propozycję, która jednak nie wiąże sądu.

Posiedzenie sądu

Samo posiedzenie sądu w postępowaniu sądowym o zniesienie współwłasności, odbywa się po uprzednim zawiadomieniu o tym uczestników postępowania listami poleconymi. Jeżeli złożony wniosek zawierał zgodny plan podziału, wówczas nie zachodzi konieczność ich osobistego stawiennictwa.

Przedmiotem posiedzenia jest przesłuchanie uczestników, w czasie którego przedstawiają oni swój pogląd na sprawę, a często (zazwyczaj gdy chodzi o współwłasność nieruchomości) sąd będzie musiał przeprowadzić w toku postępowania dowód z opinie biegłego rzeczoznawcy. W takim wypadku współwłaściciele nieruchomości, którzy mają do niej dostęp będą zmuszeni wpuścić na jej teren biegłego w celu przeprowadzenia oględzin.

Ile trwa zniesienie współwłasności?

Wszystko zależy od zawiłości sprawy. W idealnym przypadku, jeżeli wniosek został sporządzony w sposób całkowicie poprawny, a wszyscy współwłaściciele wyrażają zgodę na zastosowanie danego sposobu zniesienia współwłasności, wówczas konieczne będzie przeprowadzenie jedynie jednego posiedzenia sądu, które będzie trwać zaledwie kilkanaście – kilkadziesiąt minut. Wówczas wydane zostanie posiedzenie, które uprawomacnia się po upływie 21 dni od tej daty.

Sprawa bardziej skomplikowana trwać będzie znacznie dłużej, w zależności od ilości koniecznych do przedsięwzięcia przez sąd czynności zmierzających do jej merytorycznego rozstrzygnięcia.

Czas trwania umownego zniesienia współwłasności, uzależniony jest od sprawności przeprowadzającego go notariusza oraz sądów ksiąg wieczystych. Konieczne jest w tym przypadku sporządzenie aktu notarialnego, a następnie założenie ksiąg wieczystych, bądź też przeprowadzenie zmian w już istniejących.

Jakie są sposoby zniesienia współwłasności?

Zniesienie współwłasności może nastąpić w jeden z trzech sposobów, a mianowicie:

• podział fizyczny rzeczy,
• przyznanie rzeczy na własność jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych,
• sprzedaż rzeczy i podział ceny sprzedaży.

Podział fizyczny rzeczy

Podkreślić należy, że zniesienia współwłasności przez podział rzeczy wspólnej może żądać każdy ze współwłaścicieli (art. 211 Kodeksu cywilnego). Nie jest to dopuszczalne tylko i wyłącznie w przypadku, gdy podział taki byłby sprzeczny z przepisami ustawy, ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo gdyby pociągał za sobą jej istotną zmianę lub znaczne zmniejszenie wartości.

Ustawowe ograniczenie podziału rzeczy dotyczy tylko i wyłącznie nieruchomości, w szczególności nieruchomości rolnych, przy których musi on być zgodny m.in. z zasadami prawidłowej gospodarki rolnej. Podział innych, zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami jest możliwy pod warunkiem zgodności z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Sprzeczność ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy zachodzi w przypadku, jeżeli skutkiem podziału jest likwidacja działalności, która wynika z jej natury, np. zaprzestanie produkcji rolnej lub produkcyjnej.

Wskutek podziału rzeczy wspólnej, elementy, które zostały z niej wydzielone, przypadają na wyłączną własność poszczególnym współwłaścicielom. Sąd powinien dążyć do tego, aby odpowiadały one swoją wartością wielkości ich udziałów. Jeżeli nie jest to możliwe, wówczas wartość poszczególnych udziałów, powinna zostać wyrównana przez odpowiednie dopłaty pieniężne. Przy podziale gruntu sąd może obciążyć poszczególne części potrzebnymi służebnościami gruntowymi (art. 212 § 1 Kodeksu cywilnego).

Jeżeli zniesienie współwłasności następuje w drodze umowy, wówczas to sami współwłaściciele decydują, w jaki sposób podzielić rzecz wspólną.

Co ważne, ten właśnie sposób zniesienia współwłasności, ma pierwszeństwo w zastosowaniu, zarówno w przypadku umownego zniesienia współwłasności, jak i dokonywania tego przez sąd, który powinien go wdrożyć jako pierwszy i podstawowy.

Przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli

Jak wskazałem powyżej, przyznanie rzeczy na własność jednemu ze współwłaścicieli następuje w przypadku, w którym nie jest możliwe zastosowanie podziału fizycznego rzeczy.

Tłumacząc na przykładzie zniesienia współwłasności nieruchomości można powiedzieć, że zarządzi przyznanie nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli na wyłączność, przy jednoczesnym ustanowieniu obowiązku odpowiedniej spłaty na rzecz pozostałych z nich. Wysokość spłaty najczęściej określa biegły sądowy (rzeczoznawca).

W takim wypadku, sąd oznacza termin oraz sposób uiszczenia poszczególnych spłat, a także wysokość i termin uiszczenia przysługujących z tego tytułu odsetek. W razie potrzeby sąd może także określić sposób ich zabezpieczenia. Zasadą jest, że w razie rozłożenia dopłat i spłat na raty, terminy ich uiszczenia nie mogą łącznie przekraczać dziesięciu lat. W przypadkach zasługujących na szczególne uwzględnienie, sąd na wniosek dłużnika może odroczyć termin zapłaty rat już nawet wymagalnych.

Oczywiście, jeżeli taka jest wola współwłaścicieli, mogą oni zrzec się swojej własności nieodpłatnie (nieodpłatne, dobrowolne zrzeczenie się udziałów), choć raczej mało osób decyduje się na taki krok.

Komu sąd przyzna rzecz wspólną?

O tym , któremu z dotychczasowych współwłaścicieli zostanie przyznana rzecz wspólna, sąd decyduje po wszechstronnym rozważeniu wszystkich okoliczności danej sprawy, biorąc pod uwagę na przykład, który z nich gwarantuje jej użytkowanie zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy, czy też w taki sposób, który nie spowoduje znacznego zmniejszenia jej wartości.

W przypadku umownego zniesienia współwłasności, współwłaściciele maja całkowitą swobodę w decydowaniu, który z nich stanie się wyłącznym właścicielem rzeczy wspólnej. Oczywiście, warunkiem jest wyrażenie przez niego zgody na taki stan rzeczy. Możliwe jest także przyznanie rzeczy w sposób całkowicie bezpłatny, a więc bez ustanowienia jakichkolwiek spłat, jak również określenie ich wysokości w sposób całkowicie niezależny od wielkości udziałów.

Sprzedaż rzeczy wspólnej

Ten sposób zniesienia współwłasności sąd stosuje w przypadku, gdy nie ma możliwości dokonania podziału rzeczy wspólnej i jednocześnie nie zachodzą okoliczności uzasadniające jej przyznanie na wyłączną własność jednego ze współwłaścicieli. Podstawą do tego jest na przykład nie wyrażenie zgody przez któregokolwiek ze współwłaścicieli na takie przyznanie.

Odbywa się to  w drodze licytacji, według zasad właściwych dla postępowania egzekucyjnego i dokonywane jest przez komornika, po uprzednim dokonaniu przez biegłego sądowego wyceny wartości rynkowej składnika majątkowego, który ma zostać sprzedany. Koszty wyceny pokrywane są przez współwłaścicieli.

Podlegające sprzedaży ruchomości wystawiane są na pierwszym terminie licytacji za cenę odpowiadającą 3/4 wysokości wartości ustalonej przez biegłego. W drugim terminie rzecz wystawiana jest za jedynie połowę swojej wartości. W przypadku nieruchomości, zasadą jest, iż na pierwszą licytację wystawiane są one za trzy czwarte wartości, natomiast na drugim terminie – za dwie trzecie. Koszty komornicze pokrywa się z ceny uzyskanej ze sprzedaży rzeczy wspólnej.

Podział uzyskanej ceny sprzedaży następuje stosownie do wielkości udziałów poszczególnych współwłaścicieli.

W przypadku umownego zniesienia współwłasności sprzedaży dokonują sami współwłaściciele, którzy ustalają także sposób i termin sprzedaży rzeczy oraz zasady podziału uzyskanej w ten sposób ceny sprzedaży.

Jakie są koszty zniesienia współwłasności?

Zawarcie umowy o zniesienie współwłasności umożliwia szybkie i „bezbolesne” rozwiązanie ewentualnych sporów pomiędzy dotychczasowymi współwłaścicielami w tym zakresie, zaś jedynymi kosztami są te, które przewiduje rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (j.t. Dz.U. z 2020 r., poz. 1473). Zgodnie z tym aktem prawnym opłata notarialna uzależniona jest od wartości dzielonego majątku. I tak, maksymalna stawka taksy notarialnej wynosi od wartości majątku:

• do 3.000 zł – 100 zł,
• powyżej 3.000 do 10.000 zł – 100 zł plus 3 proc. od nadwyżki powyżej 3.000 zł,
• powyżej 10.000 do 30.000 zł – 310 zł plus 2 proc. od nadwyżki powyżej 10.000 zł,
• powyżej 30.000 do 60.000 zł – 710 zł plus 1 proc. od nadwyżki powyżej 30.000 zł,
• powyżej 60.000 do 1.000.000 zł – 1.010 zł plus 0,4 proc. od nadwyżki powyżej 60.000 zł,
• powyżej 1.000.000 do 2.000.000 zł – 4.770 zł plus 0,2 proc. od nadwyżki powyżej 1.000.000 zł,
• powyżej 2.000.000 zł – 6.770 zł plus 0,25 proc. od nadwyżki powyżej 2.000.000 zł, nie więcej jednak niż 10.000 zł.

W przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od spadków i darowizn – nie więcej niż 7500 zł.

Za każdy odpis i wypis aktu notarialnego, trzeba zapłacić 6 zł od każdej rozpoczętej strony (§ 12 rozporządzenia).

Z kolei sądowy sposób zniesienia współwłasności rodzi koszty wynikające z konieczności odpowiedniego opłacenia wniosku w tym przedmiocie. Opłata ta jest stała tj. nie zależy od wartości dzielonej rzeczy.

Zgodnie z ustawą o kosztach sądowych wynosi ona 1000 zł za wniosek o zniesienie współwłasności lub 300 zł za wniosek o zniesienie współwłasności, jeżeli przedmiotem postępowania ma być zgodny wniosek zniesienia współwłasności.

Jeżeli dochodzi do zniesienia współwłasności nieruchomości konieczne jest dokonanie odpowiedniego wpisu do księgi wieczystej (lub rejestru gruntów) zmian jakie w tym zakresie zaszły, co wymaga złożenia odpowiedniego wniosku do sądu wieczystoksięgowego oraz uiszczenie z tego tytułu opłaty, która wynosi:

1. 100 zł, w przypadku opłaty od wniosku o założenie księgi wieczystej,
2. 150 zł, w przypadku opłaty od wniosku o wpis w księdze wieczystej zniesienia współwłasności.

Czy z tytułu zniesienia współwłasności konieczne jest uiszczenie podatku?

Na tak zadane pytanie musimy niestety odpowiedzieć twierdząco – będziesz musiał zapłacić odpowiednią kwotę gotówki do urzędu skarbowego.

W razie zawarcia umowy o zniesienie współwłasności, należy uiścić podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% wartości rynkowej udziału w rzeczy nabytego ponad udział we współwłasności. Obowiązek ten obciąża tego z dotychczasowych współwłaścicieli, który poszerzył swoje prawo własności i został zobowiązany do spłacenia pozostałych.

Także sądowe zniesienie współwłasności, rodzi obowiązek podatkowy, który powstaje z datą uprawomocnienia się orzeczenia stwierdzającego przyznanie współwłaścicielowi większego prawa własności ponad udział we współwłasności wraz ze spłatą.

Musisz wiedzieć, że podatkowi od czynności cywilnoprawnych nie podlega nieodpłatne przyznanie własności danemu współwłaścicielowi, a więc bez ustanowienia obowiązku spłaty pozostałych współwłaścicieli.

Co ważne, organy skarbowe traktują uzyskanie spłat wynikających ze zniesienia współwłasności określonych rzeczy, jak przychód ze sprzedaży, co rodzi odpowiedni obowiązek podatkowy w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych.