Współwłasność jest instytucją prawa cywilnego, która umożliwia sprawowanie wspólnego władztwa nad jedną rzeczą przez kilka osób. Mówiąc wprost, oznacza to, iż jedna rzecz (na przykład mieszkanie) posiada kilku ustanowionych prawnie właścicieli. Zakres ich uprawnień wobec niej stanowi istotę prawa współwłasności. Ich katalog jest bardzo szeroki, choć oczywiście w pewnych wypadkach ograniczany przez obowiązujące przepisy prawa.
O czym przeczytasz w tym artykule? Dowiesz się między innymi…
- co to jest współwłasność?
- jakie są rodzaje współwłasności?
- czym jest współwłasność w częściach ułamkowych?
- co to jest współwłasność łączna?
- co może być przedmiotem współwłasności?
- jakie są obowiązki i uprawnienia własnościowe współwłaścicieli rzeczy wspólnej?
- jakie są obowiązki i uprawnienia współwłaścicieli w zarządzie rzeczą wspólną i czy zależy to od wielkości udziałów?
- czym są czynności zwykłego zarządu oraz przekraczające zwykły zarząd?
- jakie są uprawnienia współwłaścicieli w zakresie rozporządzania udziałem we współwłasności?
- czy istnieje możliwość zniesienia współwłasności?
Co to jest współwłasność?
Współwłasność polega na tym, że własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom jednocześnie. Co ważne, zakres uprawnień każdego ze współwłaścicieli wobec przedmiotu ich własności wyraża się poprzez jego udział, stanowiący ułamkową część przysługującego mu prawa własności. Pomimo tego, każdemu ze współwłaścicieli przysługuje prawo do całej rzeczy, a nie do jej określonej części odpowiadającej należącemu do niego udziałowi. Tak więc każdemu ze współwłaścicieli przysługują wszystkie uprawnienia składające się na prawo własności, co oznacza, że w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego każdy z nich może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy, zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa oraz nią rozporządzać.
Pamiętaj jednak o tym, że polskie rzeczowe prawo cywilne przyjmuje domniemanie, że udziały wszystkich współwłaścicieli są równe.
Jakie są rodzaje współwłasności?
Polskie prawo wyróżnia dwa rodzaje współwłasności, a mianowicie:
1) łączną,
2) w częściach ułamkowych.
Pierwsza z nich jest zawsze konsekwencją istnienia innego stosunku prawnego, z którego wynika i z którym jest ściśle związana, podlega przepisom, które go regulują i w przypadku której, nie wyróżnia się fizycznie udziałów poszczególnych współwłaścicieli. Powstaje ona i wygasa z mocy samego prawa wraz z powołaniem do życia oraz ustaniem tych właśnie stosunków prawnych.
Najczęściej występuje ona w postaci współwłasności majątkowej małżeńskiej, której cechą charakterystyczną jest to, iż w trakcie jej trwania nie można żądać podziału wchodzącego w jej skład majątku wspólnego, ani też rozporządzać udziałem w takiej współwłasności. Pamiętaj jednak o tym, że wygasa ona z chwilą ustania związku małżeńskiego, czyli po orzeczeniu rozwodu lub śmierci jednego z małżonków. Do tego rodzaju współwłasności należy także wspólność majątku wspólników spółki cywilnej.
Z kolei współwłasność w częściach ułamkowych, która jest zdecydowanie bardziej popularna, z uwagi na jej konstrukcję prawną, uregulowana jest w Dziale IV Kodeksu cywilnego i stanowi przedmiot niniejszego artykułu.
Co może być przedmiotem współwłasności?
Przedmiotem współwłasności może być tylko i wyłącznie jedna, ściśle oznaczona rzecz ruchoma, nieruchomość lub inne prawo. Nie jest dopuszczalne aby obejmowała ona kilka praw różnego rodzaju tworzących masę majątkową, jak to jest w przypadku spadku.
Jakie są obowiązki i uprawnienia własnościowe współwłaścicieli rzeczy wspólnej?
Najważniejsze, co musisz wiedzieć to następujący fakt: każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.
Znaczy to, iż prawo własności poszczególnych współwłaścicieli jest ograniczone przez prawo w stosunku do pozostałych współwłaścicieli. Charakter bezwzględny ma ono tylko i wyłącznie w odniesieniu do przypadającego mu udziału, a więc ułamkowej części rzeczy, która jest przedmiotem współwłasności. Tak więc, współwłaściciel może posiadać rzecz i korzystać z niej tylko w takim zakresie, w jakim nie przeszkadza to w korzystaniu z niej i posiadaniu przez pozostałych współwłaścicieli.
W związku z powyższym, pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w odpowiednim stosunku do wielkości posiadanych przez nich udziałów. Taka sama zasada obowiązuje w zakresie ponoszenia wydatków i ciężarów związanych z rzeczą wspólną. W tym kontekście, musisz pamiętać o tym, iż uprawnienie współwłaściciela do korzystania z rzeczy wspólnej jest niezależne od wielkości udziałów oraz od faktu, czy uchyla się on ponoszenia na jej ciężarów czy koniecznych nakładów.
Mówiąc wprost: możesz wykonywać wszystkie prawa współwłaściciela, nawet gdy nie uczestniczysz w utrzymaniu nieruchomości wspólnej czy nie czynisz na nią koniecznych nakładów. Pamiętaj jednak, że w takim przypadku pozostali współwłaściciele mogą dochodzić od Ciebie zwrotu poniesionych kosztów w odpowiedniej części.
Jeśli jesteś współwłaścicielem i poczynisz jakiekolwiek wydatki na wspólną rzecz, możesz żądać od pozostałych współwłaścicieli dokonania na swoją rzecz ich zwrotu w częściach proporcjonalnie odpowiadających posiadanym przez nich udziałom. Uprawnienie takie jednak powstaje tylko i wyłącznie wówczas jeśli wydatki zostały poniesione zgodnie z zasadami prawidłowego zarządu lub powiększyły wartość przedmiotu współwłasności.
Zasadą jest, że każdy ze współwłaścicieli może wykonywać wszelkie czynności i dochodzić wszystkich roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa. Każdy z nich ma również prawo żądać zniesienia współwłasności.
To ostatnie uprawnienie może jednak być wyłączone przez czynność prawną, np. umowę na czas nie dłuższy, niż pięć lat. W ostatnim roku przed upływem tego zastrzeżonego terminu, dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalszy taki okres, przy czym można je ponowić. Zasady według których może nastąpić zniesienie współwłasności, określone są w Kodeksie cywilnym.
Sposób korzystania z rzeczy wspólnej może zostać także określony w drodze orzeczenia sądu lub też umowy, na podstawie której współwłaściciele określają zakres przysługującego im władztwa. Przedmiotem takich umów może być na przykład podział nieruchomości do korzystania, który polega na tym, że każdy ze współwłaścicieli otrzymuje do wyłącznego użytku fizycznie wydzieloną część wspólnej nieruchomości (na przykład określone pomieszczenie) czy też podział korzystania z rzeczy wspólnej według rodzaju korzyści, jakie ona przynosi.
Sąd może określić sposób korzystania z rzeczy wspólnej, jeśli współwłaściciele nie mogą dojść do porozumienia w tym zakresie, albo też, jeżeli część z nich samowolnie odsunie od współposiadania pozostałych. Prawo do wystąpienia z takim żądaniem ma każdy ze współwłaścicieli.
Jakie są obowiązki i uprawnienia współwłaścicieli w zarządzie rzeczą wspólną?
Sprawowanie zarządu rzeczą wspólną należy do podstawowych obowiązków, a jednocześnie uprawnień każdego współwłaściciela. Jego zasady zostały dość precyzyjnie określone przez polskiego ustawodawcę w Kodeksie cywilnym. Dzięki temu możesz w dokładnie zapoznać się czym są czynności zwykłego zarządu oraz które czynności są określane jako przekraczające zakres zwykłego zarządu.
Czynności zwykłego zarządu polegają na podejmowaniu czynności prawnych i faktycznych związanych z normalną, bieżącą eksploatacją rzeczy i jej utrzymaniem w stanie niepogorszonym, a które nie wiążą się z nadzwyczajnymi wydatkami czy też ponoszeniem znacznego ryzyka gospodarczego. Natomiast te działania, które nie mieszczą się w tych granicach, stanowić będą czynności przekraczające zwykły zarząd.
Z praktyki sądowej oraz ustalonych poglądów doktryny prawniczej wynika, iż za przykłady czynności zwykłego zarządu uznaje się na przykład:
- załatwianie spraw związanych z normalną eksploatacją rzeczy,
- pobieranie pożytków i dochodów,
- odprowadzenie bieżących podatków oraz innych danin publicznych,
- uiszczanie czynszów najmu lub dzierżawy,
- uprawę gruntu,
- konserwację,
- administrację,
- szeroko rozumianą ochronę w postaci różnych czynności zachowawczych, jak wytoczenie powództwa o ochronę własności, posiadania, o eksmisję, o zapłatę czynszu, odszkodowanie z tytułu ubezpieczenia mienia lub uszkodzenia rzeczy,
- zawieranie umów związanych z zarządem i eksploatacją, a także ze sposobem korzystania z rzeczy przez współwłaścicieli.
Z kolei za czynności przekraczające ten zakres uważa się:
- rozporządzanie rzeczą wspólną, jej obciążanie,
- zawieranie lub rozwiązywanie dotyczących jej umów długoterminowych,
- zmianę przeznaczenia rzeczy wspólnej,
- zaciągnięcie kredytu o znacznej wartości.
Zgodnie z zapisami Kodeksu cywilnego – do wykonywania czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli, zaś do rozporządzania nią oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, niezbędne jest porozumienie wszystkich z nich. Większość współwłaścicieli oblicza się według wielkości posiadanych przez nich udziałów.
W przypadku, gdy współwłaściciele nie mogą w przedmiotowym zakresie dojść do porozumienia, i na wykonanie danej czynności nie ma zgody pozostałych współwłaścicieli, wówczas:
1) w przypadku czynności zwykłego zarządu – każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do jej dokonania,
2) w przypadku czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu – współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia sprawy przez sąd. Ten orzeka, biorąc przede wszystkim pod uwagę cel zamierzonej czynności oraz słuszne interesy wszystkich współwłaścicieli.
Musisz także pamiętać o tym, iż współwłaściciele mogą ustalać zasady zarządu rzeczą wspólną także w zawartej umowie i na jej podstawie modyfikować ustawowe uprawnienia współwłaścicieli rzeczy wspólnej, np. powierzyć zarząd tylko jednemu ze współwłaścicieli lub osobie trzeciej, określić w jaki sposób udziały współwłaścicieli mają wpływ na podejmowane decyzje, czy też wskazać, że do wykonywania niektórych czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu wystarczająca będzie zgoda tylko większości ze współwłaścicieli. Oprócz tego, współwłaściciel sprawujący zarząd rzeczą wspólną może żądać od pozostałych współwłaścicieli wynagrodzenia odpowiadającego uzasadnionemu nakładowi jego pracy.
Jakie są uprawnienia współwłaścicieli w zakresie rozporządzania udziałem we współwłasności?
W przedmiotowym zakresie, Kodeks cywilny wyraźnie stanowi, że każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem, nawet bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Z punktu widzenia prawnego, nie istnieją więc żadne ograniczenia w tym przedmiocie.
Jeśli potrzebujesz jakiejkolwiek porady w kwestii uprawnień współwłaścicieli wspólnej, zachęcam do kontaktu. Chętnie podzielę się z Tobą swoim wieloletnim doświadczeniem, służąc radą i pomocą.
