Gospodarstwo rolne, jak każda nieruchomość, może posiadać kilku współwłaścicieli. W takim wypadku podlega ono zarządowi prowadzonemu wspólnie przez każdego z nich. W razie dojścia pomiędzy nimi do konfliktu, uniemożliwiającego podejmowanie zgodnych, kolektywnych decyzji, często najlepszym wyjściem będzie likwidacja takiego stanu rzeczy poprzez zniesienie współwłasności.
Czym jest gospodarstwo rolne?
Definicja legalna „gospodarstwa rolnego” zawarta jest w Kodeksie cywilnym. Zgodnie z jego zapisami gospodarstwem rolnym są grunty rolne wraz z gruntami leśnymi, budynkami (albo ich częściami), urządzeniami i inwentarzem, jeśli są one zorganizowaną całością gospodarczą.
Z kolei gruntami rolnymi są nieruchomości, które są wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej.
Jakie są sposoby zniesienia współwłasności gospodarstwa rolnego?
Zniesienie współwłasności gospodarstwa rolnego może nastąpić na dwa sposoby, a mianowicie:
1) w drodze umowy zawartej przez współwłaścicieli,
2) poprzez postępowanie sądowe.
Obydwa z nich mogą zostać przeprowadzone pod warunkiem spełnienia ściśle określonych warunków, przewidzianych przez obowiązujące przepisy prawa.
Jakie są sposoby umownego zniesienia współwłasności gospodarstwa rolnego?
Umowne zniesienie współwłasności gospodarstwa rolnego wymaga zachowania formy aktu notarialnego. Możliwe jest ono tylko i wyłącznie wtedy, gdy wszyscy współwłaściciele doszli do porozumienia w przedmiocie sposobu, w jaki ma to nastąpić. W przeciwnym wypadku współwłaścicielom pozostaje tylko droga sądowa.
Podkreślenia wymaga fakt, iż polskie prawo wyróżnia trzy sposoby umownego zniesienia współwłasności gospodarstwa rolnego:
1) przez jego podział (tzw. podział fizyczny, podział w naturze), dokonany w taki sposób, aby każdy ze współwłaścicieli otrzymał na własność jego wydzieloną fizycznie, ściśle oznaczoną część,
2) przez jego przyznanie jednemu ze współwłaścicieli, z jednoczesnym obowiązkiem odpowiedniej spłaty pozostałych z nich,
3) przez jego sprzedaż i dokonanie odpowiedniego podziału pomiędzy współwłaścicieli uzyskanej w ten sposób ceny.
Zgodnie z przepisami obowiązującego prawa, pierwszego z tych sposobów absolutnie nie można stosować, jeżeli byłby on sprzeczny z przepisami obowiązującego prawa lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem danej rzeczy, albo też pociągałby za sobą jej istotną zmianę bądź znaczne zmniejszenie jej wartości.
Jakie są sposoby sądowego zniesienia współwłasności gospodarstwa rolnego?
Sądowe zniesienie współwłasności gospodarstwa rolnego uregulowane jest odrębnie w Kodeksie cywilnym, i choć jego sposoby są analogiczne do tych, które zostały opisane przy procedurze umownej, podlega ono znacznie dalej idącym ograniczeniom.
Musisz pamiętać o tym, że zniesienia współwłasności gospodarstwa rolnego może żądać każdy ze współwłaścicieli, przy czym roszczenie w tym przedmiocie nie ulega przedawnieniu, toteż można z nim wystąpić w każdym czasie.
Jak wspomniałem już wyżej, również w przypadku sądowego zniesienia współwłasności gospodarstwa rolnego, istnieją trzy sposoby w jaki możesz to zrobić, a mianowicie:
1) przez jego podział,
2) przez jego przyznanie jednemu ze współwłaścicieli,
3) przez jego sprzedaż.
Sprzeczność podziału fizycznego gospodarstwa rolnego z zasadami gospodarki rolnej
Sądowy podział fizyczny gospodarstwa rolnego w taki sposób, aby każdy ze współwłaścicieli otrzymał na własność jego wydzieloną fizycznie, ściśle oznaczoną część jest w pełni dopuszczalny. Jednakże, ustawodawca wprowadził w tym zakresie daleko idące ograniczenie polegające na tym, że jeśli zastosowanie takiego sposobu byłoby sprzeczne z zasadami prawidłowej gospodarki rolnej, wówczas sąd przyzna to gospodarstwo temu współwłaścicielowi, na którego wyrażą zgodę wszyscy pozostali.
Ocena, czy zachodzi sprzeczność podziału gospodarstwa z zasadami prawidłowej gospodarki rolnej, zdaniem Sądu Najwyższego, polega na odpowiedzi na pytanie, gdy czy podział gospodarstwa rolnego zapewni możliwość prowadzenia na wydzielonych w ten sposób nieruchomościach gospodarstw rolnych, zgodnie z jej zasadami i czy w znaczącym stopniu nie pogorszy warunków gospodarowania co najmniej jednego ze współwłaścicieli. Musi on prowadzić do powstania niezależnych i produktywnych gospodarstw rolnych.
Inaczej mówiąc, podział tego rodzaju nie może doprowadzić do postania „upośledzonych” gospodarstw, które z uwagi na wielkość areału, słabe wyposażenie w zwierzęta hodowlane, brak chęci do prowadzenia działalności rolnej przez właściciela itp., nie byłyby w stanie utrzymać się samodzielnie i w efekcie musiały utracić swój status. Oczywiście, sąd tego rodzaju ustaleń dokonywać musi indywidualnie w stosunku do danego przypadku i stanu faktycznego danej sprawy.
Zasady przyznania gospodarstwa rolnego jednemu ze współwłaścicieli
W przypadku braku zgody wszystkich współwłaścicieli, sąd przyzna gospodarstwo rolne temu z nich, który je prowadzi lub stale w nim pracuje. Nie jest to jednak dopuszczalne, gdy interes społeczno-gospodarczy przemawia za wyborem innego współwłaściciela.
W sytuacji, gdy warunki takie spełnia na raz kilku współwłaścicieli albo jeżeli nie spełnia ich żaden z nich, wówczas sąd przyzna gospodarstwo rolne temu z nich, który daje najlepszą gwarancję jego należytego prowadzenia.
Przez prowadzenie gospodarstwa rolnego należy rozumieć osobiste kierowanie i zarządzanie gospodarstwem, co z reguły wiąże się ze stałym osobistym wykonywaniem związanych z tym gospodarstwem prac i troską o jego należyte funkcjonowanie, a także podejmowanie podstawowych decyzji w tym zakresie. Z kolei „interes społeczno-gospodarczy” sprowadza się do zastosowania obiektywnych czynników warunkujących produktywność gospodarstwa rolnego.
Co możesz rozumieć pod pojęciem „najlepszej gwarancji należytego prowadzenia gospodarstwa rolnego„? Mówiąc wprost, chodzi o wybranie tego współwłaściciela, który zna się na rolnictwie i zapewni prowadzenie w sposób efektywny gospodarstwa rolnego zgodnie z jego rolnym przeznaczeniem. Sąd, który będzie rozstrzygać sprawę powinien wziąć pod uwagę konieczność zachowania odpowiedniej struktury agrarnej gospodarstwa rolnego, poprawę jego efektywności i wyników ekonomicznych, co pozostaje w ścisłym związku z potrzebą uwzględnienia interesów wszystkich współwłaścicieli gospodarstwa rolnego.
Zasady sprzedaży gospodarstwa rolnego
Sąd może zarządzić sprzedaż gospodarstwa rolnego na wniosek wszystkich współwłaścicieli bądź też, gdy żaden ze współwłaścicieli nie wyrazi zgody na przyznanie mu gospodarstwa.
Zasady przyznawania spłat dotychczasowym współwłaścicielom
Powinieneś pamiętać o tym, że wysokość przysługujących współwłaścicielom spłat z gospodarstwa rolnego ustala się stosownie do ich zgodnego porozumienia. W przypadku jego braku, mogą one zostać przez sąd obniżone. Przy określaniu stopnia ich obniżenia bierze się pod uwagę:
1) typ, wielkość i stan gospodarstwa rolnego będącego przedmiotem zniesienia współwłasności,
2) sytuację osobistą i majątkową współwłaściciela zobowiązanego do spłat i współwłaściciela uprawnionego do ich otrzymania.
Nie możesz jednak zapomnieć o tym, że obniżenie spłat nie wyklucza możliwości rozłożenia ich na raty lub odroczenia terminu ich zapłaty. Poza tym, obniżenie spłat nie może zostać zastosowane w odniesieniu do małżonka w razie zniesienia współwłasności gospodarstwa rolnego, które należy do wspólnego majątku małżonków.
Aby uzyskać obniżenie wysokości spłaty przy zniesieniu współwłasności konieczne jest wykazanie, że dokonanie tego w pełnej wysokości, a więc odpowiadającej wartości udziału, będzie sprzeczne z zasadą prawidłowego prowadzeniu gospodarstwa rolnego.
Czego możesz się spodziewać po wyroku sądowym, który mógłby zostać wydany w takiej sprawie? Jeśli przyjrzymy się orzecznictwu, możesz wysnuć wniosek, iż nawet, jeżeli zamieszkujesz w innej miejscowości, niż miejsce położenia gospodarstwa rolnego, nie będzie stanowiło to przeszkody do uzyskania odpowiedniej spłaty. Nie musisz również zajmować się tylko gospodarstwem rolnym, możesz również wykonywać jednocześnie „zwykłą” pracę- na przykład jako sprzedawca czy informatyk. Powinieneś jednak pamiętać o tym, że będziesz musiał wykazać przed sądem, że nie ma żadnych okoliczności, typu zbyt duża odległość, które stanowiłyby przeszkodę w odpowiednim dbaniu i gospodarstwo- tak samo zresztą, jak w przypadku wykonywania jednocześnie innego zawodu.
Zasada wyrównania spłat
Do wyrównania otrzymanych przez poszczególnych współwłaścicieli spłat zobligowany jest ten współwłaściciel, który w wyniku zniesienia współwłasności otrzymał gospodarstwo rolne, jeżeli zbył on odpłatnie, przed upływem pięciu lat od chwili zniesienia współwłasności, wchodzące w skład tego gospodarstwa nieruchomości rolne. W takim bowiem przypadku, jest on obowiązany pozostałym współwłaścicielom, którym przypadły spłaty niższe od należnych, wydać – proporcjonalnie do wielkości ich udziałów – korzyści uzyskane z obniżenia spłat.
Pamiętaj jednak, że zasady tej nie stosuje się, gdy celem zbycia jest zapewnienie racjonalnego prowadzenia tego gospodarstwa.
Dopuszczalność dalszego zamieszkiwania współwłaściciela w gospodarstwie rolnym
Zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, współwłaściciele, którzy nie otrzymali gospodarstwa rolnego lub jego części, lecz do chwili zniesienia współwłasności w tym gospodarstwie mieszkali, zachowują uprawnienia do dalszego w nim zamieszkiwania, jednakże nie dłużej niż przez pięć lat.
Jeżeli sytuacja taka dotyczy osób które były małoletnie w chwili znoszenia współwłasności, przywilej ten nie może trwać dłużej niż pięć lat od osiągnięcia pełnoletności.
Wszystkie te ograniczenia jednak, nie dotyczą tych współwłaścicieli, którzy są trwale niezdolni do pracy. Co ważne, do przedmiotowych uprawnień stosuje się odpowiednio przepisy o służebności mieszkania. Jeśli chciałbyś zasięgnąć porady w tej kwestii, zachęcam Cię do kontaktu.
